02 — Gli spazi
Le immagini
Foto stato di fatto.
Via Varese e’ una traversa silenziosa di via Moscova, a meta’ strada tra Brera e Porta Garibaldi. L’edificio del 1946 (con successivi interventi) ha piu’ scale interne e videocitofono, senza portineria. L’ingresso dell’ufficio e’ al piano rialzato.
Entrando, lo sguardo cade verso il basso. Un’apertura su doppia altezza apre il volume verso il piano inferiore. Una scala in ferro e legno collega i due livelli, e porta luce naturale anche al piano sottostante.
Al piano rialzato, cinque ambienti operativi attorno al vuoto della doppia altezza: tre uffici ampi (h 3,20 m) e due piu’ contenuti (h 2,80 m), di cui uno interamente insonorizzato. La planimetria catastale classifica uno di questi ultimi come archivio. Tre bagni di servizio, tutti su questo piano: due dedicati (donne e uomini) e uno piu’ ampio con doccia.
Al piano sottostante, soffitti a 2,80 metri, tre ambienti operativi ampi (uffici 5, 6 e 7 in planimetria), un magazzino interno (h 2,90 m), zona break, ripostiglio. Le finestre danno sul cortile interno: silenzio, luce naturale per tutta la giornata di lavoro. Il magazzino accessorio (categoria C/2, 42 mq) ha un ingresso indipendente dal cortile, separato dall’ufficio principale.
Le pareti divisorie sono in vetro o in cartongesso: il layout e’ ridisegnabile senza intervenire sui muri portanti, a parte alcune piccole colonne strutturali. L’affaccio e’ esclusivo sui due cortili interni del condominio. Nessuna finestra dell’ufficio da’ sulla strada.
Categoria catastale A/10: per uso direzionale (studio, agenzia, sede professionale), nessuna pratica di cambio destinazione.
Foto stato di fatto.
Stato di fatto, piano rialzato e piano seminterrato. Quote in metri. L’area in verde al piano seminterrato e’ senza permanenza di persone (magazzino accessorio).
Ingresso e zona di accoglienza. Cinque ambienti operativi distribuiti attorno al vuoto della doppia altezza: tre uffici ampi a h 3,20 m (uffici 2, 3 e 4 in planimetria) e due piu’ contenuti a h 2,80 m, di cui uno interamente insonorizzato per riunioni riservate, colloqui, registrazioni. La planimetria catastale identifica uno di questi ultimi come archivio.
Tre bagni di servizio, tutti su questo piano: due dedicati (donne e uomini) e uno piu’ ampio con doccia.
Tre ampi ambienti operativi a h 2,80 m (uffici 5, 6 e 7 in planimetria), divisi da pareti in vetro e cartongesso. Un magazzino interno (h 2,90 m), zona break, ripostiglio. Le finestre danno sul cortile interno: luce naturale per tutta la giornata, nessun rumore stradale.
Il magazzino accessorio (categoria C/2, 42 mq) ha un ingresso indipendente dal cortile, all’esterno dell’ufficio principale. Classificato come area senza permanenza di persone.
L’unita’ immobiliare ha l’ingresso principale da una delle scale del palazzo. Un secondo accesso, oggi chiuso, e’ disponibile da un’altra scala dello stesso edificio. La possibilita’ di riaprirlo consente di separare due funzioni nello stesso spazio: studio professionale e area visite, ufficio operativo e showroom, due team con orari diversi. Da valutare in sopralluogo con il proprio tecnico.
Si tratta di cessione di fabbricato strumentale per natura. Il venditore opta per l’applicazione dell’IVA, secondo il regime previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8-ter, DPR 633/72.
Acquirente soggetto IVA (societa’, professionista con partita IVA): l’imposta si applica in regime di reverse charge (autofatturazione). Per acquirenti con diritto alla detrazione integrale, l’IVA non rappresenta un costo aggiuntivo. La detraibilita’ effettiva dipende dal pro-rata dell’acquirente.
Acquirente non soggetto IVA (persona fisica privata): l’imposta si applica in fattura con aliquota ordinaria. Le condizioni fiscali si definiscono con il proprio notaio o commercialista in fase di trattativa.
L’immobile e’ intestato a una societa’ di leasing. La vendita puo’ avvenire tramite riscatto anticipato del contratto di leasing in essere oppure subentro dell’acquirente nel contratto, in coordinamento con la societa’ di leasing. Le due opzioni si valutano caso per caso.
Due diligence commerciale Tailor Made Real Estate completata prima della messa sul mercato.
Verifiche urbanistiche, catastali, ipotecarie, condominiali ed energetiche svolte ad aprile 2026. Documentazione completa disponibile per chi valuta seriamente l’acquisto.
Via Varese e’ una traversa residenziale silenziosa tra Moscova e Porta Garibaldi, a un passo dal cuore di Brera e dal business district di Porta Nuova.
Video walkthrough dell’immobile
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