Caso studio: l’importanza delle opportune verifiche pre-vendita
Racconto il caso di un cliente che si era già rivolto senza successo a ben tre agenzie per vendere il suo immobile.
Il cliente (un professionista affermato) si rivolse a me grazie alla segnalazione di amici che in precedenza avevano affidato alla sottoscritta i loro progetti immobiliari.
Dopo il primo colloquio e la visione dell’immobile e a seguito della mia analisi di mercato, feci emergere al cliente il fatto che il prezzo con cui lo stesso era stato inserito sul mercato non era correttamente parametrato, facendogliene comprendere il motivo.
Oltre a ciò, ebbi modo di suggerirgli alcuni accorgimenti rispetto alla presentazione dell’appartamento oltre che, nel frattempo, richiedergli documentazione specifica dell’immobile per effettuare un’accurata due dligence.
Mi ricordo che in prima battuta trovai qualche resistenza da parte sua, sembrava scocciato dalle mie richieste, che in precedenza nessuno gli aveva posto.
Mi ricordo che gli spiegai nel dettaglio che la mia premura nel richiedere i documenti integrativi era ad esclusiva sua tutela, in modo tale che io potessi effettuare per suo conto tutte le verifiche necessarie, in modo da mettere in vendita la casa senza sorprese per lui e per il suo acquirente.
La visura ipotecaria è un controllo che io sono solita effettuare quando assumo un incarico: non è tuttavia una prassi consolidata per altri, mi pare di poter constatare.
A seguito di quella verifica, appurai che sull’appartamento vi era una ipoteca iscritta che il mio cliente non aveva dichiarato e della quale non era a conoscenza.
Scoprimmo che il problema risaliva al vecchio proprietario, frutto di una svista, che a sua insaputa il mio committente si stava portando appresso.
A quel punto, mi incaricai di contattare notaio e il vecchio proprietario per risolvere la questione, facendo correttamente cancellare l’ipoteca pendente.
Fu così che il mio cliente si rese davvero conto del rischio a cui era andato incontro sino a quel momento e prese consapevolezza del fatto che la mia premura nei suoi riguardi non era pignoleria, ma un segno di attenzione e di professionalità.
Il rischio sarebbe stato davvero elevato: il mio cliente avrebbe potuto essere accusato di falsa dichiarazione, compromettendo il buon esito della vendita.
Queste le parole che il cliente ha voluto lasciarmi in dono:
“Da subito c’è stato un cambio di passo nel modo di gestire la compravendita immobiliare, non solo per il modo in cui è stata proposta la vendita, ma per l’analisi accurata della documentazione relativa all’immobile.
Proprio la due diligence ha evidenziato che sulla proprietà gravava un’ipoteca, conseguenza di un contenzioso a carico del precedente proprietario.
Di tutto questo non solo io non ero a conoscenza, ma non mi era mai stato segnalato dai professionisti precedenti.
L’unità immobiliare è stata venduta nel giro di pochi mesi con piena soddisfazione mia e dell’acquirente.
Grazie Maria Luisa”
Questa esperienza racconta quanto diventi fondamentale affidare il proprio affare ad un professionista che sia accurato e che non tralasci mai i dettagli, premurandosi di anticipare i problemi, ancora prima di doverli gestire.
Ecco perché il mio metodo di lavoro come listing agent prevede sempre una due diligence in cui raccolgo documentazione, effettuo verifiche ipotecarie, catastali, urbanistiche: tutto ciò che afferisce all’immobile e alla proprietà per procedere senza problemi nella trattativa ed evitare false dichiarazioni.