L’espansione dei centri urbani e delle città, l’aumento in complessità delle normative e i cambiamenti nella società e nei rapporti umani hanno reso indispensabile la figura del mediatore per gestire gli affari, e il mercato immobiliare non fa eccezione.
Anche il soggetto dell’agente immobiliare si è arricchito di nuove sfaccettature.
Un tempo, un mediatore intraprendente e determinato apriva il giornale e trovava la notizia di una persona che voleva vendere, si metteva all’opera per trovare un buon acquirente da sottoporle, e concludeva l’affare.
Sono un’agente e una consulente immobiliare di parte da tanto tempo, e ormai questo modo di lavorare non esiste più.
All’atto pratico quella che ti ho descritto è una mediazione tipica: c’è un professionista che di sua iniziativa mette in contatto le parti e gestisce la compravendita; lo fa senza la scorta di un incarico e in totale autonomia dalle parti.
Esistono ancora professionisti che fanno mediazione tipica, ma sta acquisendo sempre maggiore importanza un nuovo tipo di mediazione, detta atipica.
Di fatto è l’attività professionale che svolgo: ricevo un incarico dal venditore, o dall’acquirente, o addirittura da un terzo elemento, e gestisco la trattativa da alfa a omega curando esclusivamente gli interessi della parte che rappresento.
Ma la cosa veramente interessante della mediazione immobiliare atipica è che si tratta di un prodotto di derivazione giurisprudenziale.
Senza entrare troppo nel dettaglio, il Codice Civile non cita la mediazione atipica, i riferimenti più in linea con ciò sono gli articoli 1754 e 1703, che descrivono rispettivamente le figure del mediatore tipico e del mandatario, ovvero chi agisce su mandato.
È la giurisprudenza, cioè l’insieme delle sentenze emesse in un certo ambito, a definire i contorni della mediazione atipica; c’è un modo nuovo di fare intermediazione immobiliare e c’è una volontà di integrare i regolamenti preesistenti per renderli compatibili con il tempo presente.
La consulenza di parte è la risposta al mutamento del mercato e delle esigenze primarie dei clienti, i quali vengono affiancati da un professionista alleato del loro successo e che progetta per ognuno una strategia sartoriale.
Non ti nascondo però che la mediazione atipica offre molti vantaggi anche allo stesso agente immobiliare.
Personalmente mi ha permesso di sentirmi più tutelata mentre svolgo il lavoro che amo, lavoro che richiede grande studio – basti solo pensare alla complessità delle normative civilistica, tributaria, dell’edilizia e urbanistica – e impegno nella costruzione delle relazioni umane.
Di importanza capitale è il fatto di ricevere un incarico scritto dal mio cliente.
Da qui derivano tutta una serie di obblighi per il mediatore atipico, ma anche il diritto di ottenere il compenso una volta concluso il preliminare di vendita e la protezione dalle frodi ai danni del mediatore stesso.
Ti faccio un esempio.
Prendiamo una situazione come il lockdown, in cui gli affari sono fermi e non si può prevedere l’esito di una trattativa.
Un anno dopo la fine del lockdown l’agente scopre che il suo cliente si è accordato con l’altra parte senza informarlo, e teme di perdere la provvigione.
Ma lavorando su incarico come mediatore atipico quest’ultimo ha diritto alla prescrizione ordinaria decennale.
Infatti la giurisprudenza tratta il mediatore atipico come un mandatario, quindi per il compenso non si applica la prescrizione breve di un anno, ma quella di dieci anni.
In questo modo si evita al consulente di parte di perdere la sua provvigione – e mesi di duro lavoro – a causa di una frode.
Mi chiamo Maria Luisa Rotondo, fondatrice di TMRE e membro della National Association of Realtors. Contattami se cerchi un professionista del mercato immobiliare sempre aggiornato sullo stato dell’arte. L