Mezzogiorno di fuoco.
Gioco di sguardi tra venditore e acquirente, come ne “Il Buono, il Brutto, il Cattivo”.
Tensione sulla piazza delle trattative.
Quando la transazione economica coinvolge un bene prezioso e duraturo come un immobile è naturale che ci sia circospezione tra le due parti.
Sia il venditore, sia il compratore si portano appresso il loro bagaglio di aspettative ed emotività.
Ma per raggiungere ciascuno i propri obiettivi devono imparare a negoziare; ed è chiaro che la negoziazione porterà buoni frutti solo se la situazione dell’immobile è resa trasparente sin dall’inizio.
Il consulente immobiliare incaricato della vendita ha il dovere di garantire la trasparenza dell’operazione con lo strumento della due diligence.
Cos’è la due diligence o diligenza dovuta
La due diligence è l’attività investigativa mirata su un immobile, che il consulente conduce per recuperare tutte le informazioni disponibili sulla proprietà e avere così un quadro completo degli aspetti positivi e dei rischi legati alla compravendita.
Checklist di una due diligence immobiliare
La pianificazione della due diligence consiste in tre fasi:
- preliminare;
- operativa;
- finale con redazione del report.
Fase preliminare
In un momento iniziale il consulente prepara la lista dei documenti necessari all’analisi, definisce gli obiettivi e le regole da rispettare, oltre ai tempi di esecuzione della due diligence stessa.
Fase operativa
Il consulente acquisisce la documentazione presso il venditore o terze parti, e svolge degli audit che contemplano l’analisi normativa/documentale e il rilievo in loco.
La corretta descrizione di una proprietà immobiliare passa per il controllo:
- tecnico, quindi struttura e conservazione delle opere murarie, impianti (elettrico, gas, idrico, sanitario), prestazioni energetiche,;
- amministrativo, vale a dire verifica catastale, urbanistica, di agibilità, trascrizioni e diritti reali;
- fiscale, perciò la corrispondenza del valore catastale, il credito d’imposta, la plusvalenza tassabile.
Fase report
Terminate le analisi tecniche, amministrative e fiscali, e verificato in loco lo stato dell’immobile e il contesto in cui si trova, resta al consulente il compito di compilare una relazione finale dettagliata con l’esito della due diligence.
Il vantaggio di essere diligenti
Una corretta due diligence offre benefici sia all’acquirente che al venditore.
L’acquirente avrà una comprensione approfondita dell’immobile, dunque potrà fare una proposta d’acquisto in piena consapevolezza.
Inoltre, avrà la certezza della credibilità e dell’affidabilità del venditore.
Il venditore, d’altro canto, potrà rendersi conto di eventuali rischi associati alla sua casa come problemi strutturali, passività finanziarie o questioni legali.
Senza contare che la due diligence permette a chi vende di fissare un prezzo equo e realistico, il cosiddetto prezzo di mercato.
TMRE prende per mano chi compra e chi vende casa e dà loro l’unica cosa che serve davvero per riuscirci: trasparenza.
Sono Maria Luisa Rotondo, consulente immobiliare a Milano. Contattami.